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物业公司人事经理考试题 ♂
物业公司人事经理考试题人事经理面试问题有哪些
人事经理面试问题有哪些？人事经理面试不一定都是猛于虎的，有一定的规律可循，主要看你的答案是不是他们想要的，价值观与企业能否有完美契合，下面讲讲人事经理面试问题有哪些？
1、请你谈谈你自己，或者做一个简短的自我介绍。
透过这个面试问题，招聘主管可以在很短的时间内了解你，也可以藉此看出你的表达能力、个性等。
应答技巧：直接切入重点，中肯的点出自己个性中的优点，如热诚、值得信赖等，不需要强力推销。此外，也可带出与应征工作的相关经验。
2、为什么选择我们这家公司？
曾经在报章杂志看过关于贵公司的报导，与自己所追求的理念有志一同。而贵公司在业界的成绩也是有目共睹的，而且对员工的教育培训、升迁等也都很有制度。
应答技巧：去面试前先做功课，了解一下该公司的背景，让对方觉得你真的很有心想得到这份工作，而不只是探探路。
3、为什么选择这个岗位？
这一直是我的兴趣和专长，经过这几年的磨练，也累积了一定的经验及人脉，相信我一定能胜任这个岗位的。
应答技巧：适时举出过去的丰功伟业，表现出你对这份岗位的熟稔度，但避免过于夸张的形容或流于炫耀。
4、对这个岗位的期许？
希望能藉此发挥我的所学及专长，同时也吸收贵公司在这方面的经验，就公司、我个人而言，缔造双赢的局面。
应答技巧：回答前不妨先询问该公司对这项岗位的责任认定及归属，因为每一家公司的状况不尽相同。以免说了一堆理想抱负却发现牛头不对马嘴。
5、为什么我们要在众多的面试者中选择你？
根据我对贵公司的了解，以及我在这份工作上所累积的专业、经验及人脉，相信正是贵公司所找寻的人才。而我在工作态度、EQ上，也有圆融、成熟的一面，和主管、同事都能合作愉快。
应答技巧：别过度吹嘘自己的能力，或信口开河的乱开支票，例如一定会为该公司带来多少钱的业务等，这样很容易给人一种爱说大话、不切实际的感觉。
6、如何安排自己的时间？会不会排斥加班？
基本上，如果上班工作有效率，工作量合理的话，应该不太需要加班。可是我也知道有时候很难避免加班，加上现在工作都采责任制，所以我会调配自己的时间，全力配合。
应答技巧：虽然不会有人心甘情愿的加班，但依旧要表现出高配合度的诚意。
7、为什么离开上一个工作？
从这个问题，可以看出你在上一个工作做得是否胜任愉快，是在不得志的情况下离开还是为了另谋高就。
（1）在该公司的发展上已经面临瓶颈，希望能寻求更多的可能性。
（2）公司因故搬迁，与住处距离太远，不希望花太多时间在通勤上。
应答技巧：切忌一听到这样的问题，就开始大肆数落过去的主管或公司，希望博取对方的同情，这样子只会让面试者觉得你是一个会推托责任，爱抱怨、发牢骚的员工，更惨的是，如果对方正巧认识你之前的主管，还颇有交情，这可就糗大了。
2、尽量将原因转换成客观因素，如组织的调整，与本身所设定的生涯规划有冲突等，而非自己能力的问题。
8、你对未来五年的规划为何？
在过去的工作中已经累积了一定的经验，除了希望能在贵公司得到进一步的发挥外，也希望藉由健全的升迁管道，按部就班的成为独当一面的专业经理人。
9、谈谈你过去做过的成功案例。
应答技巧：举一个你最有把握的例子，把来龙去脉说清楚，而不要说了很多却没有重点。
切忌夸大其词，把别人的功劳到说成自己的，很多主管为了确保要用的人是最适合的，会打电话向你的前一个主管徵询对你的看法及意见，所以如果说谎，是很容易穿梆的。
10、谈谈你过去的工作经验中，最令你挫折的事情
藉此了解你对挫折的容忍度及调解方式
曾经接触过一个客户，原本就有耳闻他们以挑剔出名，所以事前的准备功夫做得十分充分，也投入了相当多的时间与精力，最後客户虽然并没有照单全收，但是接受的程度已经出乎我们意料之外了。
原以为从此可以合作愉快，却得知客户最後因为预算关系选择了另一家代理商，之前的努力因而付诸流水。尽管如此，我还是从这次的经验学到很多，如对该产业的了解，整个team的默契也更好了。
11、觉得一个工作做多久最适合？
其实一份工作，如果能不断的面临新挑战，做个三到五年其实都不会腻，因为随时随地都在学习新的东西。尽管如此，还是希望有机会可以做岗位的升迁或调动，让视野更宽广。
应答技巧：如果对方要你提出过去每个工作做的时间，千万不要谎报，因为在你的劳保记录里，这些都是一目了然，完全无法隐瞒。
此外，这年头不景气，公司裁员的情况很多，你也可能经历过，如果对方有问到这点，也不要因为觉得丢脸而闪烁其词，因为这也不是个人能够决定的，不妨诚实面对，免得让对方产生对你不信任的感觉。
12、你个性中的优点及缺点为何？
应答技巧：这一个问题没有什么标准答案，毕竟每个人都有优缺点，因为是工作面谈，就不用掏心掏肺的把自己所有的优缺点都摊在阳光下，尤其是缺点的部分，就算自己有懒散、粗心的毛病，也没必要全都露。
不妨避重就轻的回答，例如你应徵的是行政人员，个性比较害羞，回答的缺点是较不擅长在大型会议上做简报，就不会让人觉得无法胜任这份工作。
13、与之前同事的相处有碰过什么问题？
面试者可由此观察你的个性及人际关系
应答技巧：办公室里最难搞的就是人的问题，加上每天长时间的相处，摩擦在所难免，但回答这个问题时，请将重点放在「对事不对人」及你的解决之道上。
即便是你明知某次的争执是某个同事为求表现而暗中摆了你一道，也不要就大剌剌的开始批评起某某人来。
14、工作低潮时如何调适？
我会暂时跳脱出来，出去走走，找个地方一个人静一静，喝杯咖啡，转换一下情绪。或是到书店翻一下心灵励志类的'书，为自己打打气。
如果这样的情况持续一阵子都无法改善，手边的工作刚好告一段落的话，我就会休假出国散散心，毕竟休息室为了走更远的路。
15、你期望多少的薪资待遇？
应答技巧：这一题也没有标准答案，因为每一个人工作的年资、经验、行业别都不相同，却是每个人面试都会碰到的问题。
如果已经有工作经验，不妨将过去的薪资所得、工作奖金、三节奖金、股票，甚至训练课程等都列出来，加起来算，才能估算出自己的身价。
但是在回答问题时，也不用把数字说的太精准，而是用一个范围，藉此试探出该公司对这个岗位所能付出的薪水。
另一方面，如果你在前依家公司待的时间很久，因为每年调薪的幅度有限，薪资水准可能低于业界行情，也不妨在面试前先调查该岗位应有的身价，在换工作的时候同时拉抬自己的薪资水准。
16、如果我们所能提供的薪资低于你的要求呢？
原则上我是希望目前的薪资与我之前的工作不要相差太大，因为贵公司的发展空间其实蛮吸引我的，不晓得你们可以提供我多少薪资呢？
应答技巧：不要一听到薪水比较低就连忙说不，先了解对方能提供的薪资，并进一步了解该公司的核薪制度，经整体的考虑後再做决定。
17、你有做生涯规划吗？
我知道自己自己的目标，也希望能了解公司的升迁管道，如果两者能做适时的结合，就算是我职场上的生涯规划了。
应答技巧：虽然生涯规划在这几年炒的很热，但是也越来越多人发现，其实很多人生很难做规划，因为有太多的变数及未知，所以如果被问到这个问题时，不妨将重点放在与该公司的升迁管道或是轮调制度上，看彼此的需求是否能吻合。
1、请介绍一下你自己
这是外企常问的问题。一般人回答这个问题过于平常，只说姓名、年龄、爱好、工作经验，这些在简历上都有。
其实，外企最希望知道的是求职者能否胜任工作，包括最强的技能、最深入研究的知识领域、个性中最积极的部分、做过的最成功的事，主要的成就等。
这些都可以和学习无关，也可以和学习有关，但要突出积极的个性和做事的能力，说得合情合理外企才会相信。
外企很重视一个人的礼貌，求职者要尊重考官，在回答每个问题之后都应说一句“谢谢”。外企喜欢有礼貌的求职者。
2、在学校你最不喜欢的课程是什么？为什么？
这个问题外企不希望求职者直接回答“数学”、“体育”之类的具体课程，如果直接回答还说明了理由，不仅代表求职者对这个学科不感兴趣，可能还代表将来也会对要完成的某些工作没有兴趣。
这个问题外企招聘者最想从求职者口里听到：我可能对个别科目不是特别感兴趣，但是正因为这样，我会花更多的时间去学习这门课程。通过这样的问题，外企可以找到对任何事情都很感兴趣的求职者
3、说说你最大的优缺点？
这个问题外企问的概率很大，通常不希望听到直接回答的缺点是什么等，如果求职者说自己小心眼、爱忌妒人、非常懒、脾气大、工作效率低，外企肯定不会录用你。
外企喜欢求职者从自己的优点说起，中间加一些小缺点，最后再把问题转回到优点上，突出优点的部分。外企喜欢聪明的求职者。
4、你认为你在学校属于好学生吗？
外企的招聘者很精明，问这个问题可以试探出很多问题：如果求职者学习成绩好，就会说：“是的，我的成绩很好，所有的成绩都很优异。
当然，判断一个学生是不是好学生有很多标准，在学校期间我认为成绩是重要的，其他方面包括思想道德、实践经验、团队精神、沟通能力也都是很重要的，我在这些方面也做得很好，应该说我是一个全面发展的学生。”
如果求职者成绩不尽理想，便会说：“我认为是不是一个好学生的标准是多元化的，我的学习成绩还可以，在其他方面我的表现也很突出。
比如我去很多地方实习过，我很喜欢在快节奏和压力下工作，我在学生会组织过××活动，锻炼了我的团队合作精神和组织能力。”外企喜欢诚实的求职者。
5、说说你的家庭
外企面试时询问家庭问题不是非要知道求职者家庭的情况，探究隐私，外企不喜欢探究个人隐私，而是要了解家庭背景对求职者的塑造和影响。外企希望听到的重点也在于家庭对求职者的积极影响。
外企最喜欢听到的是：我很爱我的家庭！我的家庭一向很和睦，虽然我的父亲和母亲都是普通人，但是从小我就看到我父亲起早贪黑，每天工作特别勤劳，他的行动无形中培养了我认真负责的态度和勤劳的精神。
我母亲为人善良，对人热情，特别乐于助人，所以在单位人缘很好，她的一言一行也一直在教导我做人的道理。外企相信，和睦的家庭关系对一个人的成长有潜移默化的影响。
6、说说你对行业、技术发展趋势的看法？
外企对这个问题很感兴趣，只有有备而来的求职者能够过关。求职者可以直接在网上查找对你所申请的行业部门的信息，只有深入了解才能产生独特的见解。
外企认为最聪明的求职者是对所面试的公司预先了解很多，包括公司各个部门，发展情况，在面试回答问题的时候可以提到所了解的情况，外企欢迎进入企业的人是“知己”，而不是“盲人”。
7、就你申请的这个职位，你认为你还欠缺什么？
外企喜欢问求职者弱点，但精明的求职者一般不直接回答。他们希望看到这样的求职者：继续重复自己的优势，然后说：“对于这个职位和我的能力来说，我相信自己是可以胜任的，只是缺乏经验。
这个问题我想我可以进入公司以后以最短的时间来解决，我的学习能力很强，我相信可以很快融入公司的企业文化，进入工作状态。”外企喜欢能够巧妙地躲过难题的求职者。
8、你期望的工资是多少？
外企的工资水平是很灵活的，何种能力拿何种工资。外企喜欢直率的人，但这个问题却不能正面回答，外企希望听到：“以我的能力和我的优势，我完全可以胜任这个职位，我相信我可以做得很好。
但是贵公司对这个职位的描述不是很具体，我想还可以延后再讨论。”外企欢迎求职者给其定薪的自由度，而不是咬准一个价码。
9、你能给公司带来什么？
外企很想知道未来的员工能为企业做什么，求职者应再次重复自己的优势，然后说：“就我的能力，我可以做一个优秀的员工在组织中发挥能力，给组织带来高效率和更多的收益。”
外企喜欢求职者就申请的职位表明自己的能力，比如申请营销之类的职位，可以说：“我可以开发大量的新客户，同时，对老客户做更全面周到的服务，开发老客户的新需求和消费。”等等。
10、你还有什么问题吗？
外企的这个问题看上去可有可无，其实很关键，外企不喜欢说“没有问题”的人，因为其很注重员工的个性和创新能力。
外企不喜欢求职者问个人福利之类的问题，如果有人这样问：贵公司对新入公司的员工有没有什么培训项目，我可以参加吗？
或者说贵公司的晋升机制是什么样的？外企将很欢迎，因为体现出你对学习的热情和对公司的忠诚度以及你的上进心。
物业公司行政人事考试 ♂
物业公司行政人事考试物业管理员的资格证程序：
一、培训
1、培训目标
通过岗位培训，使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。
2、培训对象
具有大专毕业以上文化程度（或同等学历）的物业管理企业经理；具有中等专业学校毕业以上文化程度（或同等学历）的部门经理智管理员。
3、培训内容
主要包括物业管理理论、实务、法规等知识，各设7门课程，其中3门者试课，4门考核课。
4、培训方式
培训方式采取面授与自学相结合的方式进行，其中面授时间不得低于80学时。物业管理企业经理采取集中定点培训，培训机构由建设部人事教育劳动司和房地产业司共同认定（另行文）；部门经理、管理员的培训由各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委）组织。
二、教材
根据课程设置共编定、选用6本指定教材，教材于1996年12月开始陆续发行。
三、考试
1、考试内容
考试内容只限于岗位培训指定教材范围。考试要适合成人的岗位培训特点，侧重理解和应用，注重实际能力考核。试题既要考察基础知识和专业知识，又要考察分析问题、解决问题的实际能力。
2、考试方法
物业管理企业经理由两司共同认定的定点培训机构进行并颁发“岗位培训合格证书”，监考工作由当地考办负责；部门经理智管理员由各地岗位培训考核机构进行，省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委）颁发“岗位培训合格证书”。
四、岗位合格证书的颁发与管理
1、经岗位培训考核合格，并满足其他方面规定的要求（包括政治思想、职业道德、工作经历、能力、业绩等）。考核合格后，由各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委）颁发“岗位合格证书”。
2、“岗位合格证书”是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。
3、持证上岗时间从1999年1月1日起开始实行。
4、“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。复检工作每三年进行一次。具体方法由各地根据情况自行制定、实施。
5、“岗位培训合格证书”和“岗位合格证书”由建设部统一印制。企业经理的“岗位培训合格证书”和“岗位合格证书”必须加盖建设部人事教育劳动司和房地产业司公章后方有效。
物业管理员的资格证要求：具有大专毕业以上文化程度（或同等学历）的物业管理企业经理；具有中等专业学校毕业以上文化程度（或同等学历）的部门经理智管理员。
扩展资料：
物业管理员的资格证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理，各省、自治区、直辖市建委，各计划单列市建委教育主管部门会同房地产主管部门具体管理。物业管理企业经理证书由具有物业管理企业经理培训资格的培训机构直接向建设部人事教育司、住宅与房地产业司申领。
物业管理企业部门经理、管理员证书由各省、自治区、直辖市建委（建设厅），各计划单列市建委（房管局）统一到建设部人事教育司领取，各培训机构向各地建委（建设厅）教育主管部门和房地产主管部门申领。
申领证书时需提交以下材料：1、教学计划；2、培训总结；3、培训登记；4、学员岗位职务聘任证书复印件。
参考资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部-建设部关于实行物业管理企业经
物业公司行政人事考试试题 ♂
物业公司行政人事考试试题一、单项选择题(共 10题，每题1分，每题的备选项中，只有1 个最符合题意) 1.前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响。所以其实 际履行的期限具有( )特点。 A.延续性 B.不确定性 C.长期性 D.稳定性 2.机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：(1)新的物业服务企业管理人员进 行承接查验;(2)物业移交;(3)对查验中发现的问题进行处理;(4)业主委员会与原物业 服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的定作程序是( )。 A.(1)→(2)→(3)→(4) B.(2)→(1)→(3)→(4) C.(4)→(2)→(1)→(3) D.(4)→(1)→(3)→(2) 3.业主在办理装饰装修手续时，物业服务企业应该审核( )。 A.装饰装修方案 B.装饰装修施工合同 C.企业资信证明 D.装修材料供贷合同 4.物业管理早期介入的主要服务对象是( )。 A.规划设计单位 B.建设单位 C.施工企业 D.监理单位 5.某住宅小区房屋总建筑面积为32万平方米，其中，完好房屋26万平方米，基本完好房 屋4万平方米，一般损坏房屋 万平方米，危险房屋 万平方米。该住宅小区的住宅完好率是( )。 6.某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误 的是( )。 A.立即通知燃气公司 B.疏散现场人员 C.使用电风扇驱散泄漏燃气 D.关闭燃气阀门 7.物业管理档案主要包括物业权属资料、技术资料和( )等。 A.业主户籍资料 B.房屋买卖记录 C.验收文件 D.公司人事档案 8.物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则。即给予员工激励的 原则和( )的原则。 A.成本收益 B.均衡分配 C.积累、发展兼顾 D.公平付薪 9.业主大会选聘了新的物业服物企业，原物业服务企业应向( )交还有关物业管理档案 资料和物业管理用房。 A.建设单位 B.业主委员会 C.政府主管部门 D.新物业服务企业 10.某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是( )。 A.给上级公司的函 B.给××物业管理公司的通知 C.关于开展值班主任培训的通知 D.关于申请配备电脑的报告 二、多项选择题(共5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得分) 11.某物业服务企业的组织形式和机构设置情况如下图所示： 这种组织形式的主要优点有( )。 A.有利于加强各职能部门之间的横向联系 B.有利于减少各职能部门之间的协调工作量 C.有利于发挥各职能部门的工作积极性 D.组织结构的稳定性较强 E.组织结构的机动性和适应性较强 12.物业服务企业制定的消防灭火预案内容除包括物业基本情况，火灾危险性、火灾发展特 点外，还应包括( )。 A.灭火注意事项 B.灭火预案图 C.灭火力量部署 D.灭火物资采购计划 E.灭火措施及方法 13.物业服务合同终止的原因有( )。 A.因不可抗拒力致使物业服务合同无法履行 B.大多数业主拒交物业服务费 C.物业服务企业与业主双方协调商一致解除合同 D.业主委员会委员变更 E.物业服务企业被宣告破产 14.处理业主投诉应做到( )。 A.“谁受累、谁跟进、领导回复” B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验 C.尽快处理，暂时无法解决的，向业主说明，并约时间处理、及时跟进 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会 15.物业服务企业员考评通常采用( )考核法。 A.职称 B.职务 C.定量 D.随机 E.定性 三、案例题(共8题，第16题至第23题，共80分) 案例一 某住宅物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题。 (1)部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态; (2)部分业主的屋面出现渗漏水 (3)小区周边治安环境恶劣 根据以上问题，结合自己工作实践经验，回答以下问题： 16、简述处理业主投诉的一般程序。(10分) 17、结合实际工作经验，提出解决以上三个问题的措施。(15分) 案例二 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水，供暖不足，物业配套等问题，多次和建设单位、 物业管理公司交涉。未有结果后，遂以串联协商、互选等方式自行组建了临时业主委员会。 临时业主委员会与建设单位、物业管理公司经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费：“炒掉”现物业管理公司、另聘新的物业管理公司;同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物业服务费。新的物业管理公司也以协议方式选定，经媒体报道后，社会、业主反响强烈，部分业主开始围堵售楼处和物业管理处办公室。 问题： 18.根据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，例举本案例中违规之 处，并作简要阐明。(10分) 19.如果您是该项目物业管理处经理，您将如何应对化解当前面临的问题。(20 分) 案例三 某住宅物业项目总建筑面积 29万平方米，可收费总面积 26 万平方米，现公开招标选聘物业服务企业，某物业管理公司目前管理的各类物业项目房屋建筑面积分别为：多层住宅 20万平方米、高层住宅 20万平方米、别墅4万平方米。拟参与该项目投标。 该公司物业服务费报价部分项目如下： (一)人工费用; 1.人员工资、社会保障和按规定提取的福利费。包括以下人员： (1)公司分管该项目副总经理; (2)该项目经理; (3)该项目客服、维修等其他人员。 2.补充养老金： 3.项目部年终绩效奖。 (二)共用部位、共用设施设备运行维护费 (三)工程保修费 (四)管理区域清洁卫生材料费 (五)管理区域专修垃圾清理费 (六)公共秩序维护费 (七)项目管理办公费 (八)项目履约保证金 (九)用于项目物业服务的固定资产折旧 (十)项目共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 (十)社会“爱心捐赠” 问题： 20.按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格?(2 分) 21.该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求?(3分) 22.该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本(支出) (10分) 23.假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 。项目成本利润为 8%， 如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、 本项目年物业服务费总额 D(单元：万元)和物业服务费标准 d(元/平方米·月)(列出计 算式，保留至小数点后两位)。(10分) 参考答案 一、单项选择题 1、B 2、D 3、A 4、B 5、B 6、C 7、C 8、D 9、B 10、C 二、多项选择题 11、ACE 12、ABCE 13、ACE 14、BCD 15、CE 三、案例题 16.物业服务企业处理业主投诉的一般程序(16分) 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： (一)记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。(2分) (二)判定投诉性质。首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。(2分) (三)调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所在。(2分) (四)确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专项落实与处理。(2分) (五)提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。(2分) (六)答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告知业主(或物业使用人)，经业主认可后立即按照方案付诸实施。(2分) (七)回访。在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对投诉处理的满意程度等等。(2分) (八)总结评价。物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。(2分) 17.解决上述三个问题的主要措施(9分) 答：解决上述三个问题的主要措施分别为： (一)防烟防火门属于物业消防关键设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用(1分)。本案例中部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修(1分)，如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭(1分)。 (二)在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任(1分)。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期(1分)。因此，物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任(1分)。 (三)为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务(分)。针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务(1分)。 1.物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故(分)。 2.物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作(分)。 3.积极配合相关部门做好法律政策宣传教育(分)。 18.上述有几点操作违规之处(10分) 答：本案例中共有如下5点操作违规之处： (一)部分业主因遗留问题多次交涉物业公司和开发商，该小区物业服务企业和开发建设点位应根据有关合同约定及相关法律法规之规定，对自己合同义务之内的问题要予以及时处理解决，不能推诿、搪塞，对约定义务、法定义务之外的问题，要积极帮助业主协调有关部门予以解决(2分); (二)部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定(2分); (三)业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费等决定不具有法律效力，对业主不具有法律约束力(2分); (四)“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(2分); (五)业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为，如违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，还将承担相应的法律责任(2分)。 19.假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题(20分) 答：如果我是该项目的经理，我应从如下几个方面化解当前面临的问题： (一)危机公关处理 1.做好危机公关管理：主动与介入报道的新闻媒体取得联系，一方面向媒体表明一种诚恳接受监督、认真解决问题的态度，将负面社会影响降到最低、将企业形象受损程度降到最低，另一方面也通过媒体向本物业管理区域内的业主和非业主使用人解释道歉，争取公众的谅解，并说明问题的原因、解决思路，解决问题的时限(2分)。 2.正确对待客户投诉：教育员工要认识到，接待和处理客户投诉是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径，如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。在接到投诉过程中，首先要使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪;不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决(2分)。 (二)解决遗留问题 1.外墙渗水：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确墙面防水工程的保修期限不应低于1年，本小区刚刚入住，显然尚未过保修期。因此，我要及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任(4分)。 2.供暖不足：针对供暖不足问题，我将组织工程部人员到现场检查，分析具体原因，如果是因为业主使用不当或擅自拆改添建供暖管道、散热器等造成的供暖不足，则可由工程技术人员或供热管理单位有偿代修;如果是供暖系统本身的问题，根据《物业管理条例》及其他相关规定，“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任”，要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理(4分)。 3.物业配套：对于物业配套设施设备不齐全或存在质量缺陷的问题，我会要求客服部门开展一次客户调查，对调查数据进行分析、汇总，了解业主需求及实际情况。从发生原因和处理责任来看，主要可能存在两种情况：一种是由施工单位引起的质量问题，应由建设单位督促施工单位负责保修;另一种是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施(4分)。 (三)成立业主大会 在物业管理区域内以书面形式告知全体业主，“临时业主委员会”及其所做出的各种决定均不合法，建议业主依据法律程序成立业主大会以行使业主的权力，通过业主大会会议决定是否解聘本物业企业，并选聘新的物业企业(2分)。 (四)总结吸取教训 如果业主大会继续聘用本物业企业，则规范履行物业服务合同约定之有关义务，如果业主大会做出解聘决定，本企业也将与新聘企业认真做好交接工作。无论去留，都要及时总结并吸取教训，更新服务观念，提高服务意识，以便限度地为自己项目范围内的业主和使用人提供服务(2分)。 20.按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格?(2 分) 答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接(2分)。 21.该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求?(3分) 答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡;②高层住宅50万㎡;③独立式住宅(别墅)8万㎡;④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为： 多层住宅：20/100=20%; 高层住宅：20/50=40%; 别墅：4/8=50% 20%+40%+50%=110% > 100% ，符合条件。 据此判断该公司资质等级为二级资质。 22.该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本(支出)(10分) 答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有： 1.奖金(显然也包括项目员工年终绩效奖金)不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取(2分); 2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本(2分); 3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本(2分); 4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本(2分); 5.对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本(2分)。 23.假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 。项目成本利润为 8%， 如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、 本项目年物业服务费总额 D(单元：万元)和物业服务费标准 d(元/平方米·月)(列出计算式，保留至小数点后两位)。(10分) 答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得： 1、利润=成本×项目成本利润率 B=A×I=542×8%=(万元) 即利润为万元(2分); 2.税金=营业额×营业税及附加的总税率=(成本+利润)×营业税及附加的总税率 C=(A+B)×i=542+×(万元) 即税金为万元(2分); 3.物业服务费总额=成本+利润+税金 D= A+B+C=542+ (万元) 即物业服务费总额为万元(3分); 4.物业费单价=物业服务费总额/(可收物业服务费用面积·12个月) d=D/(S·12)=6175600/260000·12=(元/平方米·月) 即物业费单价为元/平方米·月(3分)。
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